ISBN: 9789869124003

出版日期: 2014-11-13

作者： 徐佳馨

裝訂： 平裝.單色印刷.240頁.21.

 

　　最熱門的房市議題大蒐錄：
　　★「房地合一」內容是什麼？如何申報最好？
　　★現在買房，會被課「奢侈稅」嗎？如何避免？　
　　★現在買房，如何符合「重購退稅」的條件？
　　★「公設比」的大、小公如何分？
　　★公寓的樓梯間、地下室算哪一種？

　　買中古屋放10年定存多賺20倍，「好宅」會自己變「豪宅」？
　　買對一間房子，比找一個伴侶更重要，單身更要買房子！
　　你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎？

　　最受大家信賴的房產業者徐佳馨，從一個完全不懂房市交易的門外漢，到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答，她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目，分析各種房市走向及現況，從負債十幾萬學貸，到買房子，踏入房產叢林，她是如何辦到的？

　　誰不想買房子啊？月薪三萬多，如何圓夢？沒有富爸富媽，只能靠自己的小家庭、上班族、首購族，常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心！房子，代表了幸福的憧憬與追求，買屋應該是完成夢想，而非一輩子的負擔！面對人生最重要的一筆開銷，別傻傻交出昂貴學費，搞清楚「費用」和「需求」，才能買得安心、穩賺不賠！

　　房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念：（1）買屋、換屋是主流經驗。（2）沒有自備款，休想買房子！書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題，小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件？本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋，把自己的「好宅」變「豪宅」！

　　徐佳馨以自身經驗為例，當年研究所畢業時，身上揹著十幾萬的就學貸款，且當時利率比現在高，只有第一年償還可免除利息的優惠。為了擔心白白把利息繳給銀行，她拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，很快就把貸款還完，辛苦是有代價的，她形容說：「贖回自由之身，那種感覺真的很棒。」

　　徐佳馨表示，節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，很快就能存到人生的第一桶金；接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃，好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產，很重要的一個原因在於，房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女，所以得買房子才能安身立命。

　　▲　2個買屋常識與潮流，你有沒有跟上？
　　◎【常識1】年輕人要認清：現在沒有自備款，休想買房！
　　10年前，為了鼓勵大家買房，銀行貸出的房貸成數高達9成5，甚至新屋可全額貸款，但現在的年輕人已經沒有這種時代背景，買屋前，最起碼得要準備總價3成的自備款，還得擔心銀行的放款成數是否如預期。
　　→薪水不高是存不到錢的原因之一，但最主要的還是現代人的花費過高，愈早認清「沒有自備款無法買房」的事實，就愈能下定決心存到第一筆買房基金。

　　◎【常識2】一屋到底已經過時，買屋、換屋才是主流經驗
　　現在已經很少有人一屋住到老，買房是根據自己當時的需求，隨著時間過去，列入考量的條件也變多：小孩上學所以搬到學區、不想花太多時間通勤所以搬到鬧區……等等，自然有換屋的需要。
　　→下定決心存到第一筆頭期款，多看物件，審慎選擇第一間好屋，日後就能隨自己需求、毫無後顧之憂的換房！

　　▲　你現在的薪水，到底能買多少錢的房子？
　　◎算一算，可以拿薪水的幾成來繳房貸？
　　房市專家建議，房貸佔薪水的三分之一最剛好，而房屋總價，最好小於自備款和貸款的總額，這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。以下用簡單算式告訴大家，該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子：
　　．3.6萬（月薪）÷3=1.3萬 ← 每月付出的貸款額
　　．1.3萬÷5千×100萬（利率2%，貸款100萬，償還期限20年）=260萬
　　→可貸260萬，有還款能力
　　．180萬（自備款）＋260萬（可負擔的貸款）=440萬
　　→建議選擇350～400萬的房子，手邊留點錢以備不時之需。同時，貸得多未必還得起，千萬別以為銀行貸款愈多愈划算！

　　◎把繳房租變成繳房貸，可行嗎？
　　以住在台北市的狀況，小套房月租約在1.5萬，小家庭的兩房一廳約2.5萬，若在市中心更可能高達3～4萬。如果你在思考：每個月固定在住的開銷上花同樣的錢，是不是乾脆買間房子好了？以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」：
　　．1.5萬（房租）÷5千×100萬（利率2%，貸款100萬，償還期限20年）=300萬
　　→如果你有一筆自備款，並向銀行貸款300萬，每個月繳1.5萬的房貸，20年後就有一間屬於自己的小套房。
　　．2.5萬（房租）÷5千×100萬=500萬
　　→如果你有一筆自備款，並向銀行貸款500萬，每個月繳2.5萬的房貸，20年後就有一間屬於自己的房子。

　　◎第一次買房，就要懂得挑出「增值好房」
　　不是每個人在買第一間房子時都有足夠的自備款，總價、坪數、屋齡、地點，也會影響選購房子的條件。首購族買的第一間房，不一定要完全符合自己的期望，慢慢挑、仔細選一間優質小房，照顧好自己的房子，同時關注房市行情，待房價上漲，隨著自己人生中不同階段的需求，小賺之餘加上積蓄，讓一開始的好宅帶自己前進夢想豪宅！

　　▲　擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題
　　（1）未來十年，你想過怎樣的生活？
　　（2）透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？
　　（3）住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？
　　（4）你選擇和誰住得近一點？
　　（5）你的自備款來自何方？

　　→據統計，全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素，有將近25%都是「價格」，其次是「生活機能」佔20%，「家人需求」則佔了近18%，近14%的購屋者則考慮房屋未來的「增值性」；如何用好價錢買到好的生活環境，甚至買下未來的增值空間，除了多看物件、多比較，同時增加自己的經驗值外，選擇市中心的增值空間較高，如果同樣的價錢，想買郊區、多點空間，則需要注意交通替代性和話題性：未來是否有公共建設計畫等等。

　　▲ 買賣房屋時，最常遇到的6大問題！看仔細才不吃虧
　　（1）買房子，該準備多少錢？
　　準備比房屋總價3成再多一點的自備款，選擇適合自己經濟狀況的房貸類型；除了買新家具和裝潢費用之外，契稅、規費、仲介代書費、銀行申貸費用等等，找到好的代書，可以幫你把這些隱藏費用算得清清楚楚，絕不讓你手忙腳亂。

　　（2）看房子，該注意哪些問題？
　　除了考量不同房型、新屋舊屋的優缺點之外，也要留意常被忽略的迷思的盲點：跟著捷運買，不一定就是好房保證；買屋送車位，不一定就是賺到。除此之外，選擇不同時間點看屋，可以發覺不同的狀況，避免之後有可能發生的糾紛。

　　（3）怎麼找到好房仲？
　　品牌、經驗、口碑，這是三個評判房仲的基準，大型的全國連鎖體系是多數人的首選，不過在地長久耕耘也很重要；最怕招架不住房仲的話術，其實只要從細節去思考房屋的真實狀況，上實價登錄網站查詢，就可以知道房仲是不是真心想幫你買間好屋。

　　（4）簽約交屋前，如何確保自己的權益？
　　清楚買屋步驟和履約保證流程，以及各階段的房仲、代書、買賣雙方作業，再次確認並檢查屋況。記住：所有的事情，都用白紙黑字寫下來才算數。房屋的產權要監督房仲與代書徹底釐清，當然，如果你是買中古屋，也要好好和賣家（原屋主）結清費用。

　　（5）房子怎麼賣才能穩賺不賠？
　　先確認自己的房子自售有利，或者委託房仲較快？其次，買家都喜歡撿到便宜的感覺，先了解自己房子的身價，再花點小錢做一些美化及修繕，給買家好的第一印象，也讓自己有開價的優勢。

　　（6）如何避免8個最常見的買賣糾紛？
　　買了難停的車位、繳不出貸款變違約、預售屋建商跑路、住了之後才知道是兇宅、白天晚上社區兩樣情……這些常見的買賣糾紛，該如何避免？如果真的遇上之後，該如何解決？最主要的預防方式，就是在不同時間去看屋；再決定簽約前，再花時間看看附近社區的環境。多花時間，就能避免大部分的問題！

　　▲    用夢幻價格，買到增值好屋，該怎麼做？
　　◎學會看實價登錄網站和謄本
　　△實價登錄網站：幫你掌握房屋的真正價值
　　→到內政部地政司的不動產交易實價登錄網站，或各家房仲業者的公司網站，都可查到區域成交行情。實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價，不會被銷售人員牽著鼻子走。

　　△謄本透露的訊息：房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少
　　→房屋謄本上有很多訊息，如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。學會看出謄本中的房屋狀況，就能為自己議得更好的價碼。

　　◎和管理員聊聊天，了解自己的鄰居
　　千金難買好鄰居，先打聽清楚左鄰右舍的習慣，住戶的背景，作息是否正常，樓梯間是否有人定期清掃……等等，免得搬進去之後才後悔莫及。

　　◎一次砍價300萬，不如每坪議價85折
　　△找出周遭環境中可殺價的根據
　　聽到殺價，沒有賣家會乖乖被宰，先從每坪開始議價，再從附近成交行情、屋齡、裝潢、社區內的高架橋、工廠等等嫌惡設施，爭取每坪的折扣，東折西讓下來，往往會得到你想要的成交數字。

　　△態度是決定價格和優惠的關鍵
　　沒有一間房子是十全十美，聰明的買家會善用房屋本身條件不足處議價。雖說嫌貨才是買貨人，但千萬記住，一味的挑剔只會讓氣氛變僵，表現出自己對於買屋的誠意和對屋子的喜愛，有很大的機會獲得額外的家具，省下一筆開銷，更有可能獲得賣家自動砍價 。

本書特色

　　★ 各大媒體公認的房產專家首度出書！
　　最受媒體歡迎的房市達人，教你買一間會賺錢的好房。

　　★第一次就買到增值好房祕訣大公開！
　　避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。

　　★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題，完全解答！
　　關鍵6個問題，貸款、看屋、買屋流程，一本就搞懂。

　　★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢
　　嫌惡設施、漏水屋通通OUT！7個對策教你在看屋時避免常見糾紛。

名人推薦

　　．理財生活通達人   夏韻芬
　　．房仲公會全國聯合會理事長   李同榮

 

作者簡介
徐佳馨

作者簡介



徐佳馨【最受信賴的房產專家】

　　▲ 輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。

　　▲ 學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。

　　▲現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人，先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。